Une fois arrêté le prix de cession de l’officine par le vendeur (ou cédant) et l’acquéreur, ceux-ci vont devoir formaliser leur accord par la signature de la promesse de vente puis, si tout se passe bien, de l’acte définitif de vente.
La promesse de vente représente donc le premier document officiel signé entre les parties. Il faut savoir qu’il existe deux sortes de promesses de vente : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente).
Vous souhaitez acheter ou vendre une officine de pharmacie ? Si tel est votre projet, alors nous vous invitons à découvrir avec nous l’essentiel à savoir à propos de la promesse de vente, dans le cadre de la cession d’une officine de pharmacie. Nous verrons également les différents points-clés à considérer avant la signature de ce contrat.
Promesse ou compromis de vente ?
Comme nous l’avons vu plus haut, l’acte de cession d’une officine de pharmacie peut consister soit en une promesse unilatérale de vente, soit en un compromis de vente. Voyons en quoi consistent ces deux types d’actes de vente.
La promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente consiste en un engagement irrévocable du vendeur, ici appelé le « promettant », à vendre un bien à une autre personne, le « bénéficiaire », pendant la durée de validité du contrat.
Si ce type de promesse engage uniquement le vendeur, l’acquéreur, quant à lui, demeure libre d’acquérir ou non le bien dans le délai imparti. Un délai généralement mis à profit par le bénéficiaire pour sonder les banques et autres intervenants, promesse à l’appui. En contrepartie de son engagement, le vendeur reçoit une indemnité d’immobilisation.
L’acquéreur manifeste sa volonté d’acheter le bien en levant une option. Mais si le promettant venait à refuser de conclure la vente malgré la levée de l’option, la justice pourrait l’y contraindre.
Le compromis de vente
Pour ce qui est de la promesse synallagmatique de vente, aussi appelée compromis de vente, elle engage aussi bien le vendeur que l’acquéreur : le premier à vendre le bien, et le second à l’acheter.
Le compromis de vente prévoit le plus souvent une clause de dédit. Il s’agit d’une somme d’argent fixée à 5 ou 10 % du prix de cession de l’officine, à verser à titre de dédommagement à la partie lésée, au cas où l’autre partie renoncerait à son engagement.
Notons que dans le domaine de la cession d’officine de pharmacie, le compromis de vente bénéficie très largement de la préférence des vendeurs et des acquéreurs. Nous allons donc, dans la suite de cet article, nous focaliser uniquement sur ce type de promesse de vente.
Les différents points-clés à anticiper
Parce que la pharmacie constitue un fonds de commerce, de nombreux éléments sont cédés automatiquement (ou non) dans le cadre de sa cession. Aussi, avant de formaliser la transaction à travers la constitution d’un compromis de vente, les parties doivent en premier lieu considérer et négocier tous les points du contrat, parmi lesquels :
- le prix de cession du fonds de commerce;
- la situation locative et les conditions de cession du bail commercial;
- l’éventuel rachat des murs de l’officine et de l’habitation adjacente, ainsi que leur mode d’acquisition;
- la reprise des contrats d’assurance et de travail de l’équipe en place;
- la cession du stock et des marchandises;
- les clauses suspensives.
Tous les avantages et les contraintes liés à la transaction, y compris au niveau juridique, fiscal et financier, devront être jaugés, mesurés et pesés. La rentabilité de l’entreprise devra de même être analysée. Aussi, un audit commercial et social avant vente de l’officine sera le plus souvent recommandé.
Il faudra également penser à effectuer une déclaration d’exploitation auprès du Conseil de l’Ordre national des Pharmaciens (CROP) et du siège de l’ARS (Agence Régionale de santé), conformément aux règles du Code de la santé publique.
Bref, pour ne pas commettre d’erreurs, notre conseil reste de confier les différentes démarches liées à la vente ou à l’achat d’une pharmacie à un professionnel de la transaction d’officines.
Le contenu du compromis de vente
Ayant pour objectif de reprendre l’intégralité des accords passés entre les parties, à savoir le cédant et l’acquéreur, le compromis de vente doit obligatoirement intégrer plusieurs éléments, sous peine de nullité. Parmi ces éléments, nous citerons, entre autres :
- l’état civil du vendeur et de l’acquéreur;
- l’origine de propriété (achat ou création);
- la situation locative de la pharmacie;
- le prix de cession et les conditions de paiement;
- les conditions de la vente, incluant le calendrier des opérations et les engagements des parties;
- les recettes et les bénéfices des 3 dernières années au minimum.
Un soin particulier devra, par ailleurs, être apporté à la rédaction des conditions suspensives. C’est ce que nous vous proposons maintenant de voir plus en détail.
Les conditions suspensives
Particulièrement importantes, les conditions suspensives peuvent, entre autres, être liées à :
- l’obtention d’un certificat d’urbanisme attestant de l’absence de servitude pouvant grever l’immeuble de la pharmacie et en troubler l’exploitation;
- l’obtention par l’acquéreur du crédit bancaire nécessaire au financement de l’opération;
- la renonciation du droit de préemption de la commune (articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme);
- la purge préalable de tout pacte de préférence au profit du bailleur;
- le renouvèlement du bail si celui-ci venait à expiration au moment de la transaction;
- l’absence d’opposition à la vente de la part du propriétaire bailleur;
- l’accord des créanciers inscrits;
- information préalable des salariés à propos du projet de cession (articles L. 141-23 et suivants du Code de commerce);
- l’obtention du certificat d’inscription au tableau de l’Ordre national des Pharmaciens, ainsi que l’obtention d’une autorisation d’exploitation auprès du Conseil Régional de l’Ordre national des Pharmaciens (CROP) et du siège de l’ARS (Agence Régionale de santé).
Une fois levé l’ensemble des conditions suspensives, le cédant et l’acquéreur pourront procéder à la signature de l’acte définitif de vente.
Par contre, en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives, alors le compromis de vente devient caduc. Chacune des parties n’aura droit à aucune indemnité et n’aura à payer aucuns frais. Toute somme versée préalablement par l’acquéreur à titre de dépôt de garantie devra lui être restituée.
Bon à savoir : les actes de cession d’officine de pharmacie, à savoir le compromis et l’acte définitif de vente, peuvent être soit authentiques (signés devant notaire), soit sous seing privé (contresigné par avocat).
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