Devenir propriétaire des murs d’une officine permet à un pharmacien de s’exempter des contraintes d’un bail commercial et a pour principal avantage d’assurer un revenu complémentaire et d’augmenter son patrimoine personnel. Toutefois, certaines contraintes ne sont pas à ignorer : investissement plus lourd, frais d’entretien des murs, cession ou transfert des locaux plus contraignants, etc.
Du fait d’un besoin de financement plus conséquent en comparaison à l’achat d’un fonds de commerce ou de parts sociales, l’acquisition des murs d’une officine est difficilement possible dans le cadre d’une première installation et se révèle être davantage l’apanage des pharmaciens plus aguerris.
Après une mûre réflexion, vous avez décidé de vous lancer dans ce projet immobilier et êtes à la recherche d’informations et des conseils. Voici tout ce qu’il faut savoir sur comment acheter une officine de pharmacie et ses murs.
La recherche des murs d’une officine
Le marché de la cession d’officines en France est aujourd’hui en plein essor, après quelques années de ralentissement. Les nombreux départs à la retraite des pharmaciens de la génération du baby-boom favorisent le renouvèlement de la profession et créent des opportunités d’installation. Cependant, la recherche de locaux correspondant à votre projet immobilier peut demander du temps, en général entre 12 à 24 mois.
Différents supports sont mis en place pour vous aider dans votre recherche, comme les sites répertoriant les offres de vente de pharmacies ou les cabinets de conseil spécialisés dans la cession d’officines. Vous pouvez également activer votre réseau personnel ou professionnel.
Les prix des murs d’une pharmacie
La valeur d’un local commercial, peu importe le commerce, se détermine selon plusieurs critères, tels que :
- la situation géographique de l’officine, certaines régions de France affichent des prix plus élevés (la Normandie par exemple) ;
- l’emplacement et sa fréquentation (en centre-ville, quartier résidentiel, rue piétonne, centre commercial, etc.) ;
- la rentabilité de la pharmacie ;
- la surface des locaux ;
- les variables annexes comme la présence d’une vitrine, le respect de normes techniques ou de sécurité, etc.
La fixation des prix des murs d’un local commercial respecte une règle générale : elle correspond à un multiple du loyer net de charges, généralement compris entre 3 à 10 % du chiffre d’affaires annuel. Ainsi, le prix de vente pour l’acquisition des murs d’une officine est de l’ordre de 15 à 20 ans de loyer à Paris et sa région, contre 12 à 17 ans en province.
L’achat des murs d’une officine, les offres bancaires
L’achat des murs d’une officine étant un investissement plus lourd que celui de parts ou d’un fonds avec un bail commercial, un crédit bancaire est généralement nécessaire. Même si les taux d’intérêt sont aujourd’hui au plus bas, les banques prêtent plus difficilement. Les taux d’emprunt sont supérieurs de 0,5 à 1 point à ceux pour une habitation, la durée de remboursement proposée est bien souvent de 15 ans. Le montant du capital personnel demandé varie selon la rentabilité de l’officine, entre 15 à 30 %.
Pour finir, vous pouvez négocier certaines conditions du crédit comme le taux d’emprunt et ses modalités, les garanties ou encore les assurances.
La vente d’officines, de la négociation à l’acquisition
Avant tout, sachez que vous pouvez vous faire assister par des professionnels (cabinet-conseil notamment) lors de la négociation et la rédaction du contrat de vente. Voici quelques aspects à prendre en compte et les pièges à éviter :
- déterminer votre budget maximal et votre marge de négociation ;
- vous informer des prix de vente des pharmacies sur le marché local pour en déterminer le juste prix au regard des éléments qui le composent (rentabilité, chiffre d’affaires, emplacement, etc.) ;
- définir les modalités exactes de la transaction de cession : reprise du personnel et des contrats en place avec les fournisseurs, état des murs et des travaux de rénovation, qualité des équipements, stock de médicaments, frais de commission de l’intermédiaire ;
- établir un contrat de vente détaillé de l’ensemble des éléments du fonds de commerce (corporels et incorporels) ;
- prévoir des clauses résolutoires ou suspensives dans le contrat de vente, comme la clause de non-établissement ;
- faire établir une promesse d’achat et une promesse de vente.
Enfin, la signature de l’acte de vente doit se faire en présence d’un notaire afin qu’il atteste de la régularité du contrat et enregistre la vente.
L’acquisition d’une officine, les démarches juridiques
Vous avez enfin trouvé votre future officine et signé le compromis de vente, il vous reste encore quelques étapes à effectuer.
Le choix du statut juridique pour un pharmacien
L’exploitation d’une officine implique le choix de sa forme juridique, soit par la création d’une entreprise individuelle ou d’une société commerciale comme la SARL, la SEL, etc. Concernant l’achat des murs, vous êtes en droit de les affecter à votre actif professionnel ou de les intégrer à votre patrimoine privé, en nom propre ou par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière). L’ensemble de ces décisions ont une incidence sur votre mode d’imposition à la clôture de l’exercice, à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR, impôt sur le revenu.
Les formalités d’installation d’une entreprise
Une fois votre statut juridique défini, vous devez procéder à votre demande d’immatriculation et aux différentes inscriptions (Registre du Commerce, Sirène, CAVP, etc.). Pour simplifier les démarches d’installation d’une entreprise, le CFE, Centre de Formalités des Entreprises, est votre interlocuteur privilégié, il est responsable de l’ensemble des formalités d’inscription.
Les formalités liées à l’activité de pharmacien
Les modalités légales de vente, de regroupement ou de création d’officines sont encadrées par l’article 5125-3 du code de la santé publique et définissent les formalités à accomplir :
- l’inscription au tableau de l’ordre des pharmaciens ;
- l’enregistrement de votre diplôme de titulaire ;
- la déclaration d’exploitation ;
- la création ou le renouvèlement de la carte CPS ;
- l’attribution du numéro d’identification d’assurance maladie ;
- la demande éventuelle de licence. La licence est attachée au fonds de commerce et non au titulaire. Ainsi, en cas de cession, l’acquéreur n’a aucune démarche à faire. En revanche, si vous achetez les murs d’un local dont l’activité commerciale est de nature différente, vous devrez faire une demande d’octroi de licence auprès de l’ARS, l’Agence Régionale de Santé.
L’ordre des pharmaciens est votre interlocuteur unique pour l’ensemble des formalités d’installation.
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